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房企该如何找到成为“优等生”的路径?

2021-07-08 08:47:25 来源:第一财经

“现在是优秀企业的盛世年华。”

年初,地产大佬孙宏斌一语惊人,为经历疫情暴击的行业注入一针兴奋剂。半年时间过去,地产行业涛声滚滚,盛世年华似乎没有出现。

碧桂园竭力护盘、万科股价滑铁卢、恒大资金风波不断……地产大哥都在奋力奔跑、穿越迷雾之林,遑论债务缠身实力不强的腰部房企。今年,房企爆雷名单中又多了华夏幸福和蓝光发展。

2021上半年,从融资、买地、到卖楼,房企赚钱的每个环节都被拷上枷锁,“三道红线”潜入房企融资的隐秘角落,集中供地将无力竞争的房企挡在门外,滚烫的楼市也被信贷收紧浇上冰水。

在这样的行业环境之下,房企想要多收三五斗,似乎已不再现实,虽然今年各地楼市开局火热,但逐月走低的成交量已经让部分城市的去化率下降,尤其步入五六月份以来,房企已经明显感受到市场末端情绪的变化。

最新数据显示,在刚过去的6月份,碧桂园、恒大、万科分别实现723亿元、712亿元、650亿元销售额,同比分别下滑11%、6%、11%。保利地产同期销售金额约501亿元,同比减少27%,在Top10房企中跌幅最大。

种种迹象显示,尽管月月有促销、每天在卖房,楼市为房企输血的动能却在悄然减弱。

年中抢收成绩单失色

“现在房企内卷太严重了。”在北京的灼灼烈日下,某规模房企人士无奈表示,不敢下班、假装加班,在地产圈早已泛滥成灾,年中业绩抢收时,这种焦灼与压力更是如影随形。但是,实际结果并不尽如人意。

克而瑞最近新发布的数据显示,TOP100房企6月全口径销售额14621亿元,较2020年同期增幅仅为2%,比上月环比收窄17个百分点。其中,top10房企、top30房企、top50房企、top100房企销售增速分别1%、-2%、-1%、2%。

“各大房企6月份推盘不少,业绩表现却并不十分亮眼,整体上涨态势未变,但增速实际上出现放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

具体来看,“碧恒万”分别实现723亿元、712亿元、650亿元销售额,同比分别下降11%、6%、11%;前6个月累计分别实现约4264元、3563亿元、3518亿元,同比增幅约为15%、2%、10%,在TOP10房企中增幅居于末尾。

融创在6月实现789.8亿元销售金额,成为单月销售额最高的房企,同比45%的销售增幅居TOP10之首。

相较而言,保利发展的表现则不尽如人意,6月仅实现销售金额约501亿元,同比大幅减少27%,成为Top10房企中跌幅最大的;并以前6个月给合计约2850亿元的销售额位居行业第5。

招商蛇口则以单月约36%的增速实现约443亿元的销售额,将6个月累计销售额推高至1769.7亿元,累计同比增幅达到60%,排名也从2020年的第10位进步至第7位。

在TOP50房企中,6月销售额增速处于高位之一的是建发房产,以同比约122%的增速实现了194.6亿元,前6个月累计实现933.7亿元的销售规模,同比增幅则达到178%,距千亿只剩一步之遥,销售排名也达到21位。

“百强房企间涨跌互现,部分开发商单月销售下滑严重,拖累整体数据增长。”克而瑞证券分析师董浩表示。

实际上,房企6月业绩表现欠佳,与楼市的整体走势有关。克而瑞数据显示,6月典型城市商品住宅成交热度略有回落,30个监测城市预计成交规模达2982万平方米,环比下降5%,较2019年同期增幅为9%。

二三线城市转弱趋势尤为明显。CRIC监测的26个城市中,6月预计整体成交2641万平方米,环比下降8%。杭州、佛山、宁波、常州等前期高热城市在信贷收紧、调控加码等压力下,迎来阶段性回调,成交表现大不如前。

龙头房企激烈厮杀

为对冲业绩压力,房企今年可谓月月有活动。据CRIC调研,广西桂林、柳州、钦州等城市,开发商已全面打响“价格战”,力图以价换量,折扣可达到7折甚至更低。在不同的市场区域,房企折扣也有明显的分化。

奋力突围的结果是,百强房企上半年整体销售规模持续增长。

克而瑞数据显示,今年前6个月,百强房企实现全口径销售额共约70061亿元,同比增长38%;其中,top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的销售金额增速分别为27%、33%、35%、38%。

具体到企业表现来看,全口径销售规模在3000亿元以上的房企数量从“碧万恒”的3家扩充至4家,融创以3208亿元位居第四位,同比涨幅达到了64%。同时,19家房企销售额突破千亿,较去年同期大幅增加。

“上半年不少房企快速调整了策略,积极通过多种营销动作进行抢收、加速回款。多重因素的作用下,房企上半年整体销售业绩也由此呈现走高态势。”中指院研究事业部研究副总监刘水表示。

目前,房企TOP10阵营已逐渐稳定,“碧万恒融”稳居龙头之列,招商保利金地等央企重拾高光时刻;TOP20阵营仍在剧烈厮杀,与去年上半年相比,绿城全口径排名上升了7位,旭辉上升了4位。

龙头房企的体量不断膨胀,腰部甚至尾部房企的日子却并不好过。一位TOP20房企华北区域人士告诉记者,公司业绩压力高企,集团传导至区域,区域下放到项目,在压力最大的一线,深夜12点下班是常态。

机构数据也显示,截至6月末,远洋等企业目标完成率不及40%,未来去化压力较大。无论上半年表现如何,在融资环境趋紧、行业竞争加剧的环境下,在下半年顺利完成销售业绩才是更重要的。

亿翰智库表示,“流量和现金流对于企业发展具有较大作用,有流量的支撑,企业才可以期待现金流能够保持畅通,进而维持企业的存活和发展。”

拿地成为生死线

对当今的开发商来说,拿到地、拿好地,正在变得空前重要。

今年,集中供地在全国22个重点城市正式推行。一年分三次买地,彻底颠覆了房企及地产行业的惯有模式。曾经,买地是在“涓涓细流”下精心挑选,行业巨变后,拿地变成对房企综合实力的爆发性考验。

从目前结果来看,规模房企、国企央企在这场变革中优势显著。

克而瑞数据显示,上半年近六成百强房企新增货值同比正增长,前五强分别为碧桂园、万科、保利发展、招商蛇口、融创中国,与房企规模排名较为一致。恒大在降负债压力下,期内新增货值仅234.8亿元,排名第59位。

万科上半年发力较猛,货值同比涨幅在50%以上,新增土地价值也高达1229.9亿元,位居行业第一;因拿地凶猛备受关注的融创,期内新增土地价值981.5亿元,与保利、招商相当;以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较平稳。

究其根源,规模房企上半年聚焦首轮集中供地,一方面是因资金优势可以“先发制人”;另一方面,“抢跑”首轮双集中地块,既可以在年末形成部分可售货值,也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

不过,中指研究院提示称,首轮拿地的多数项目面临盈利难题。此外,首批次集中供地供应量仍然偏少,多数城市出现僧多粥少现象;业绩压力下,土地市场竞争热度远超预期,首批集中供地稳地价的初衷基本没有实现。

克而瑞同样表示,考虑到融资环境并未发生宽松的转变,头部房企首发领跑的同时,同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后,预计投资的脚步将略有放缓。

据不完全统计,上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。“三道红线”出台叠加房贷集中度管理政策出台后,房企融资环境持续收紧。

资金源头收紧,必将对房企投资力度产生影响,而首当其冲的便是发债高企的选手。目前,房企发债成本分化愈发严重,低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%,而成本较高的房企已达到了14.5%。

文章来源:第一财经 责任编辑:zgsj
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