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盈利模式依然待解 老旧小区加装电梯不容易

2020-07-02 08:18:14 来源:工人日报

近年来,老旧小区改造加装电梯的呼声越来越高,“加装电梯”已连续3年写入政府工作报告。从2018年政策提出“鼓励有条件的加装电梯”,到今年加装电梯由试点步入规模化运作,老旧小区的电梯上楼路走得日渐熟稔。但在实际操作中,很多小区加装电梯仍不顺利。

加装电梯门槛降低

为解决加装电梯中遇到的难点问题,近日,北京市发布的《老旧小区综合整治工作手册》首次明确,多层住宅加装电梯,单元三分之二以上业主同意,其他业主不持反对意见即可实施。相较于此前100%居民签字同意的前置要求,新规定极大降低了加装电梯的门槛。

近年来,北京市一直积极推进老楼加装电梯工作。今年,更是将其列入了市政府为民办的实事之一,老楼加装电梯力度继续提升。

北京市住建委相关负责人介绍,在实践中,有些业主因为不在北京无法签署同意书,有些业主虽然同意但不愿意签署同意书,因此新规不再要求每一户业主都必须签署同意书。同时,考虑个人隐私,也不再强制要求业主提供身份证和房产证的复印件,只要证明身份即可。

尽管老楼加装电梯的条件在逐渐松绑,但一些小区高层住户和低层住户依旧难以达成共识。“我们高楼层肯定希望越早装越好,但是低楼层就没有那么迫切。”家住北京市朝阳区呼家楼附近的一位高层住户告诉记者,由于加装电梯后房屋会被遮挡等原因,一些低层住户不愿意加装电梯。另外,加装电梯后一层房屋价值会下降等,也是他们意愿低的原因。

万亿级生意推进不易

在各界看来,老旧小区加装电梯难免遭遇一些阻力,但这不会影响其市场前景。住建部公布的数据显示,全国2000年以前建成的小区近17万个,住户超4200万户,建面约40亿平方米,需要加装250万~300万部电梯。据住建部原副部长仇保兴测算,老旧小区改造市场空间可达5万亿元。

然而,在实际推进过程中,加装电梯这一万亿级生意进展并不顺利,取得住户同意是加装电梯遇到的最大难题之一。

据北京市住建委披露,从2010年到2016年,北京一共完成了255部电梯的加装。到2017年,这个数字一年内就达到274部,超过过去7年的总和。到2019年,北京已累计完成1462部电梯安装,但仍有较大缺口。

记者在调查时了解到,很多小区在改造过程中,虽然已经完成了小区绿化、活动空间改造等工作,但加装电梯环节却很难推进。在北京多个老旧小区电梯加装中,低层住户无须分摊费用,但出于噪音、采光、安全、隐私等方面担心,低层住户成为反对加装电梯的主要群体。

北京一家特种设备安装工程有限公司负责人告诉记者,从政策层面考虑邻里和谐,遇有明确反对的业主,希望通过沟通达成一致意见,如果个别坚持反对只能放弃。

盈利模式依然待解

除了小区居民意见难以协调以外,改造规模较大、整体成本较高、盈利模式待解也是加装电梯推进较慢的原因。

近年来,住建部门一直倡导多渠道筹集资金。2019年7月,住房和城乡建设部副部长黄艳曾表示,将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制,吸引社会力量参与。

2019年2月,北京四部门联合出台的《关于老旧小区综合整治市区财政补贴政策的函》明确,加装电梯市级财政补贴每部64万元,各区结合实际制定补助政策,其余资金由企业、个人承担。

有参与老旧小区改造项目的人士算了一笔账,加装电梯除了电梯本身的费用还包括电梯管井、线路改造和敷设、各种配套设备的资金。在政府补贴基础上,企业仍需垫付30万~40万元。

这笔钱大概需要通过20年电梯运行才能逐步收回成本。加上补贴审批流程较长,从电梯投入使用算起,补贴实际到款时间需1年~2年。“加装电梯专业要求高、前期投入大、盈利模式不清晰,如果实力不雄厚很难做成。”该人士表示。

据了解,目前,北京市多数已加装电梯的小区,采用的都是代建租用的模式,由第三方公司出资建设电梯,居民按五年一期的方式交租赁费。但这种模式,也使运营公司承担着日后收不来费用的风险。

一家参与过回龙观地区电梯加装的公司销售人员刘辉告诉记者,如果企业没有在前期制定出一个稳定的收费标准获得住户的认可,后期再收费基本没有可能。刘辉表示:“老旧小区加装电梯,要充分尊重各方权益和意愿,权衡各方利益,未来还需要进一步找到平衡点。”(赵剑影)

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