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房贷利率能进行定价基准转换吗?

2020-07-02 09:33:29 来源:小亨有钱

1、什么是贷款基准利率?什么是贷款市场报价利率(LPR)?

——贷款基准利率是由中国人民银行不定期调整并公布的贷款指导性利率。

LPR是由具有代表性的报价行,根据本行对最优客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。

简单的说,LPR是由银行报价形成的利率,相较贷款基准利率,LPR灵敏度更高,更能反映资金的市场供求关系和价格水平。

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率均需要以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。存量浮动利率个人住房贷款从2020年3月1日起开始转换为参考LPR定价基准,原则上应于2020年8月31日前完成。

2、什么是定价基准?商业性个人住房贷款(以下简称“房贷”)参考LPR定价与参考贷款基准利率定价有何不同?

——浮动利率贷款一般需要参考一个定价基准,定期调整其执行利率。房贷参考贷款基准利率一般表示为“贷款基准利率×倍数”(例如,5年期以上基准利率为4.9%,若合同约定9折基准利率,则实际贷款利率为4.41%;若合同约定基准利率上浮1.1倍,则实际贷款利率为5.39%)。

房贷转换为参考LPR定价后,利率的表示方式将变为“LPR±点差” (例如,5年期以上LPR为4.8%,若合同约定加30个基点,则实际贷款利率为5.1%;若合同约定减5个基点,则实际贷款利率为4.75%;若合同约定与5年期以上LPR持平,则实际贷款利率为4.8%)。

3、哪些房贷需要转换定价基准?

——需要转换定价基准的房贷应同时满足以下几个条件。

一是2020年1月1日前已发放,或者已签合同未发放;

二是参考贷款基准利率定价;

三是采用浮动利率定价。

需要注意的是:纯公积金个人住房贷款以及利率水平不变的固定利率个人住房贷款不需要转换。

4、存量公积金组合贷款如何转换?

——存量公积金组合贷款中的浮动利率商业性个人住房贷款需要根据个人意愿转换定价基准,公积金贷款仍按原公积金贷款利率政策执行。

5、可以多次转换房贷定价基准吗?

——您可以与银行协商确定将房贷定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,但您只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

6、我的房贷是否只能转换为参考LPR定价的浮动利率贷款呢?

——不一定!如果您的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款,您有两种转换选择:一是将房贷转换为参考LPR定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。

7、若选择转换为参考LPR定价后,如何计算加减点数值呢?

——根据中国人民银行的相关规定,商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR(1年期4.15%;5年期以上4.80%)的差值(可以为负)。

例如,若您的房贷原定价水平为基准利率上浮5%,也就是说当前执行利率为4.9%*(1+5%)=5.145%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么切换时您的贷款利率加点就是5年期以上LPR加34.5个BP,即5.145%-4.8%=0.345%。

若您的房贷利率是基准利率打9折,当前执行利率是4.9%*0.9=4.41%,那么切换时利率加点就是5年期以上LPR减39个基点,即4.41%-4.8%=-0.39%。

8、房贷转换为参考固定利率定价和LPR浮动利率定价哪种方式更优呢?

——两种转换方式各有优势,具体如何选择取决于您自己的判断,特别是对未来利率走势的判断。

如果您认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

例如,您目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率4.9%基础上打9折,那么您的实际执行利率水平为4.41%。根据人民银行〔2019〕30号公告,个人房贷转换前后利率水平保持不变。

(1)如果您选择转为固定利率,那么您的个人房贷在整个合同剩余期限内,都将执行4.41%这个利率。

(2)如果您选择转为参考LPR定价,您的个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR-0.39%”确定。转换后第一个重定价日前,您的房贷利率还是4.41%;从第一个重定价日起,您的房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR-0.39%”;以后每个重定价日都以此类推。

简言之,在该案例中,如果您判断未来5年期以上LPR高于4.8%,就可选择第(1)种;反之,如果您判断未来LPR低于4.8%,就可选择第(2)种。

9、LPR最近一直在下降,房贷利率可以每月调整吗?

不可以!

新发放房贷利率重定价周期最短为1年,也就是每年最多只会调整一次,所以不会每月重新定价。具体房贷利率什么时候调整取决于合同对重定价周期的约定。

(例如,您和银行约定的重定价日为每年的1月1日,重定价周期为1年,那自下一年重定价日起,你的贷款利率会变更为最近一期(即2020年12月)公布的相应期限LPR加基点数,若此时LPR已经降低了,您在2021年全年即可享受新的执行利率水平,以后每年都依此类推。)

10、存量浮动利率房贷从什么时候可以开始转换?

根据中国人民银行的规定,从2020年3月1日起,金融机构开始开展存量浮动利率贷款定价基准转换工作,原则上应于2020年8月31日前完成,银行会通过官网、短信、电话、邮件、手机银行等多种方式通知您进行转换,具体请留意各银行公告或向银行咨询。

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