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房屋商业贷款中评估的作用是什么?

2020-06-22 15:35:22 来源:爱看房

一、房屋商业贷款中评估的作用是什么?

在商业贷款中,商业银行为了业务发展和防范风险,既不能压低房地产价值,也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是,追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值,商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中,房地产估价公司要承接某个银行的估价业务,则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是,商业银行会委托的房地产估价机构,必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估值服务,但不具备房地产估价资质,商业银行若认可互联网公司做的估价,将承担估价无效的风险。

二、评估值与成交价格的比例是多少

评估值一般可以到成交价的90%。其原因是现在的评估公司,通常采用了市场法和成本法两种评估方法,其中市场法评估的价格与成交价格一致,成本法评估的价格只有成交价格的一半,市场法的权重为80%,成本法的权重为20%,这样得出的最终评估价格就是成交价格的90%。

三、评估值收费

评估公司的评估作业是有偿服务,是收费的。评估费的收费标准是:

商业贷款评估费:评估价在100万元(含)以内:评估费=评估价×0.5%;评估价在100万元以上:评估费=100万元×0.5%+(评估价-100万元)×0.25%(例:评估价为120万元,评估费=100万元×0.5%+(120万元-100万元)×0.25%=5500元。

四、买方是否可以自行选择评估公司

商业贷款评估公司均由银行系统抽取,买方不能自行选择。

五、申请评估需要哪些备件

商业货款评估:原卖方产权证复印件、买卖双方身份证复印件。

六、评估的流程和评估报告的时效是多久

商业贷款评估:银行接单后,将借款人相关信息录入系统并通过系统抽取评估公司,评估公司受理后7个工作日内安排看房实勘,看房实勘后3-5个工作日出具评估报告。

七、交一次费用同一评估公司是否可以重复出评估报告

不可以,交一次费用只能出具一次报告。

八、评估拍照时是否可以采用同户型的照片

不可以,必须一套房屋一套照片,照片不能替换。

第二章

一、首套住房、二套住房如何认定

(一)首套认定标准:

(1)没有住房,但有已结清住房贷款记录;

(2)有1套住房且没有住房贷款记录或住房贷款已结清。

(二)二套认定标准:

(1)没有住房,但有1套未结清住房贷款记录;

(2)有1套住房且有1套未结清的房贷款记录(贷款所购住房与当前拥有住房是同一住房)。(三)“房”与“贷”认定标准:

“房”指东莞市范围内的住房套数;“贷”指全国范围内的住房贷款套数(以征信为准)。

1.查册住房套数,名下无房直接到房管所查询住房套数,名下有房需银行出具协助查询函(具体视房管所情况而定)。

2.以上标准均以居民家庭为单位认定,居民家庭包含夫妻双方及未成年子女。

3.以上政策,首套住房利率执行标准以各银行具体细则为准。

4.贷款套数是指以下类型的贷款:商业贷款,公积金贷款,组合贷款(其他消费性贷、抵押贷款、经营性贷款、商铺贷款、写字楼等非住宅贷款均不计入套数)。

二、普通住房与非普通住房如何认定

(1)普通住房是指建筑面积为114㎡及以下(含)的住房;

(2)非普通住房是指建筑面积为144㎡以上的住房。

三、银行针对哪些情形会拒贷

(1)虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

(2)征信记录非常差。原则上说,近两年内连续三次累计六次的逾期记录,银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

(3)虚假房地产交易。例如,买卖双方为亲属关系,买卖双方为亲密朋友关系,买卖双方为债权债务关系,均有可能被银行视为骗贷行为。

(4)提高房屋评估价。例如,房屋正带评估价200万元,首付60万元,贷款140万元,但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款,降低首付成本,甚至实现零首付。

(5)收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求,借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下(含),也就是收入应达到月供的2倍。

(6)买方被列入人民法院发布的“失信名单”内。

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